Direito Condominial: Fração ideal ou unidade. Cobrança condominial.

Atualizado: 17 de Out de 2019


Código Civil é quem direciona as normas condominiais. A LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.


Direito Condominial


O Direito Condominial tem como base a Lei 4.591 de 1964, que dispõem sobre Condomínios em Edificações e incorporações. em 2002 com a instituição do Novo Código Civil, fora instituído capitulo referente à condomínios. O CAPÍTULO VI Do Condomínio Geral, destacando a subseção I Dos Direitos e Deveres dos Condôminos.


É a partir do Capítulo VII - Do Condomínio Edilício que as normas legais irão direcionar o Direito Condominial

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.” ....


Taxa Condominial: Por fração ideal ou por unidade


As normas constitucionais são pilares de construção de compreensões para aplicação aos casos concretos e conflitos sociais. Desta forma o artigo 5º da Constituição, garante o direito de propriedade, demais os incisos XXII e XXIII enfatizam a garantia de propriedade, e seu uso em função social.


Segundo o art. 1.336 do Código Civil :


Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;                    (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Ademais, o art. 1.331 do Código Civil, nos transcreve:


Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

já o art. 1.334 do mesmo código nos define que:


Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

Existe um decisão uma decisão monocrática do Ministro Marco Buzzi do STJ no seguinte sentido.


" CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS.A soberania da assembléia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos.

A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou á assembléia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 10 da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso 1 do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nO 10.931, de 02/08/2004.A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil." Lei na integra +

Diante do exposto e dispendido na normativa do Código Civil, fica evidente que o condômino deve pagar a taxa condominial para a manutenção do condomínio, a princípio pela fração ideal interposta pelo artigo 1.336 ou de forma unitária, quando convencionado pelo condomínio.

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